Urteil des BGH vom 15.10.2008
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 321/07 Verkündet
am:
15. Oktober 2008
Ermel,
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 535 Abs. 1 Satz 2
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Gene-
ralinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter
vorzunehmen.
BGH, Urteil vom 15. Oktober 2008 - VIII ZR 321/07 - LG Osnabrück
AG
Nordhorn
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 15. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des
Landgerichts Osnabrück vom 8. August 2007 wird zurückgewie-
sen.
Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Dem Beklagten gehört ein mehrstöckiges Wohnhaus mit Ein-Zimmer-
Appartements, die jeweils mit einer kleinen Kochnische (Einbauküche nebst
Dunstabzugshaube) ausgestattet sind. Der Kläger hat das Appartement Nr. 11
gemietet. In der daneben liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juni 2006 im
Bereich der Kochnische zu einem Brand, der nach der Behauptung des Klägers
durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugs-
haube verursacht wurde. Der Kläger hat wegen der Beschädigung ihm gehö-
render Sachen durch den Brand Zahlung von 2.630 € nebst Zinsen sowie Er-
stattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 165,71 € begehrt. Das
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Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur
Zahlung von 2.165 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung des Beklagten
hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage ins-
gesamt abgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelas-
sene Revision des Klägers, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzli-
chen Urteils erstrebt.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
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I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-
führt:
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Dem Kläger stünden aufgrund des Brandes vom 20. Juni 2006 keine
Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten zu. Fraglich sei bereits, ob die
Brandursache in einer fehlerhaften Elektroinstallation im Bereich der Einbaukü-
che der Nachbarwohnung liege. Dies könne aber letztlich dahinstehen, weil der
Beklagte einen eventuellen Fehler der Elektroinstallation nicht zu vertreten ha-
be; eine Pflichtverletzung des Beklagten könne nicht festgestellt werden.
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Zwar treffe den Beklagten die Verkehrssicherungspflicht für das von ihm
vermietete Objekt. Der Vermieter sei grundsätzlich verpflichtet, alle Teile des
Hauses, also nicht nur die der gemeinsamen Benutzung unterliegenden Einrich-
tungen wie Treppe, Speicher usw., sondern auch die in der Obhut der Mieter
befindlichen Räume gebrauchsfähig zu erhalten und nicht in einer Weise zu
vernachlässigen, dass daraus eine Gefahr für die Mitmieter entstehe.
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Der Umfang der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters richte sich
dabei nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Der Auffassung, dass ein
Vermieter grundsätzlich zu einer regelmäßigen Überprüfung der elektrischen
Anlagen einer Wohnung verpflichtet sei, könne nicht gefolgt werden. Gesetzli-
che Vorgaben zum so genannten "E-Check" seien nicht vorhanden. Eine un-
eingeschränkte Prüfungspflicht des Vermieters nach einem vierjährigen Turnus
entsprechend den Bestimmungen der Unfallverhütungsvorschriften der Berufs-
genossenschaften sei wegen des damit verbundenen Aufwands für den Ver-
mieter nicht zumutbar und würde ihm im Ergebnis unzulässigerweise eine Art
Garantiehaftung auferlegen. Jedenfalls bei den im Besitz des Mieters befindli-
chen Räumen, die für den Vermieter nicht jederzeit zugänglich seien, könne nur
eine eingeschränkte Prüfpflicht angenommen werden, beispielsweise, wenn
dem Vermieter Unregelmäßigkeiten angezeigt worden seien oder aus sonstigen
Umständen Bedenken hinsichtlich der Funktionsfähigkeit der Elektroanlage be-
stünden, etwa wegen ihres Alters. Der Mieter habe selbst ein großes Interesse,
in seiner Wohnung an der Installation auftretende Fehler oder Unregelmäßigkei-
ten dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Der Vermieter müsse sich auch
grundsätzlich darauf verlassen können, dass der Mieter seiner in § 536c Abs. 1
BGB festgelegten Pflicht zur Mängelanzeige nachkomme. Mangels einer An-
zeige des Mieters oder sonstiger Anhaltspunkte für eine Kontrollbedürftigkeit
der Anlage sei der Beklagte nicht zur Überprüfung der elektrischen Installation
in der Wohnung des Mitmieters des Klägers verpflichtet gewesen.
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Im Übrigen liege die Darlegungs- und Beweislast für den Ursachenzu-
sammenhang zwischen dem Pflichtverstoß des Vermieters und dem Schaden
des Mieters beim Mieter. Eine Ausnahme hiervon sei lediglich für den Fall an-
zunehmen, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des
Vermieters gesetzt worden sei. Hieran fehle es, weil der Brand in der Wohnung
des Mitmieters entstanden sei.
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II.
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Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.
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Dem Kläger steht gegen den Beklagten wegen der Schäden, die ihm in-
folge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigen-
tum entstanden sind, auch dann kein Schadensersatzanspruch zu, wenn die
Ursache des Brandes, wie der Kläger behauptet, ein technischer Defekt der
Elektroinstallation in der ebenfalls vom Beklagten vermieteten Nachbarwohnung
gewesen ist.
1. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 1
BGB wegen eines bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Mangels der Miet-
wohnung kommt nicht in Betracht. Zwar liegt ein Mangel auch dann vor, wenn
sich außerhalb der Mieträume, aber im selben Gebäude des Vermieters eine
Gefahrenquelle wie eine fehlerhafte oder defekte Elektroinstallation befindet
(Senatsurteil vom 27. März 1972 - VIII ZR 177/70, NJW 1972, 944, unter 2). Der
Kläger macht aber selbst nicht geltend, dass der von ihm behauptete Leitungs-
defekt in der Nachbarwohnung schon im Zeitpunkt des Abschlusses seines ei-
genen Mietvertrags vorhanden gewesen sei.
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2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatzan-
spruch des Klägers gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB wegen eines später - in
Unkenntnis des Beklagten - aufgetretenen Defekts der Elektroinstallation in der
Nachbarwohnung verneint. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass der
Beklagte einen derartigen nach der Überlassung der Mietsache an den Kläger
aufgetretenen Mangel jedenfalls nicht zu vertreten habe, ist frei von Rechtsfeh-
lern. Entgegen der Auffassung der Revision war der Beklagte nicht verpflichtet,
die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Ap-
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partements ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßi-
gen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen.
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a) Spezielle gesetzliche Vorschriften, die die Überprüfungspflichten bei
elektrischen Leitungen und Anlagen in Wohnräumen regeln oder dem Eigentü-
mer regelmäßige Wartungspflichten auferlegen, bestehen nicht.
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b) Allerdings trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Miet-
sache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt
sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, grundsätzlich auf alle Teile
des Hauses, also nicht nur auf die der gemeinsamen Nutzung unterliegenden
Einrichtungen, sondern auch auf die in der Obhut der Mitmieter befindlichen
Wohn- und Geschäftsräume (Senatsurteil vom 12. Mai 1969 - VIII ZR 164/67,
WM 1969, 1011 = ZMR 1969, 271, unter I). Ihm bekannt gewordene Mängel in
einem dieser Räume, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen
kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben.
c) Inwieweit der Vermieter darüber hinaus - unabhängig von einem kon-
kreten Mangel - die Elektroinstallation in den Wohnräumen und im gesamten
Haus regelmäßig überprüfen muss, ist umstritten.
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aa) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird eine solche Ver-
pflichtung unter Berufung auf die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsge-
nossenschaften bzw. auf die Bestimmungen des Verbandes der Elektrotechni-
ker (DIN VDE 0105) teilweise uneingeschränkt bejaht (OLG Saarbrücken, NJW
1993, 3077, 3078; AG Potsdam, WuM 1994, 524; wohl auch OLG Düsseldorf,
ZMR 2000, 377, 378; vgl. ferner - für gewerblich genutzte Räume ("Schnellim-
biss") - OLG Celle, NJW-RR 1996, 521, 522; ebenso Schmidt-Futterer/
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Eine solche Überprüfungspflicht ist hingegen für Feuerstätten durch § 1 Abs. 1 des Gesetzes
über das Schornsteinfegerwesen (BGBl I Nr. 51) vorgesehen.
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Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 132). Nach einer weiteren
Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist danach zu
unterscheiden, ob es sich um Geräte oder Installationen in der Wohnung des
Mieters oder in den Räumen handelt, die für den Vermieter ohne weiteres zu-
gänglich sind (LG Hamburg, ZMR 1991, 440, 441; Staudinger/Emmerich, BGB
(2006), § 535 Rdnr. 32; vgl. auch Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Ge-
schäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdnr. 1290). Ähnlich hat der Senat
für Wasserleitungen und ein vom Vermieter in der Wohnung des Mieters ange-
brachtes Warmwassergerät eine Pflicht des Vermieters zu regelmäßigen Kon-
trollen mit der Erwägung verneint, dass sich diese Installationen in der aus-
schließlichen Obhut des Mieters befänden, der selbst das größte Interesse dar-
an habe, auftretende Fehler oder Unregelmäßigkeiten dem Vermieter anzuzei-
gen (Senatsurteil vom 12. Mai 1969, aaO, unter II 2 a). Der Senat hat ausge-
führt, es hieße die Sorgfaltspflicht des Vermieters überspannen, wollte man ihm
zumuten, die in Wohn- und Geschäftsräumen der Mieter angebrachten Installa-
tionen regelmäßigen Kontrollen zu unterziehen, nachdem sich in der Zeit der
ersten Ingebrauchnahme keine Unregelmäßigkeiten gezeigt hätten, die auf
schlechte Isolation oder schlechtes Material schließen ließen (Senatsurteil,
aaO).
bb) In seinem Urteil vom 20. Oktober 1965 - VIII ZR 154/63, VersR 1966,
81, das einen im Jahr 1957 installierten, nicht mit einer Abgasanlage versehe-
nen Durchlauferhitzer in einer Mietwohnung betraf, hat der Senat offen gelas-
sen, ob der Vermieter insoweit regelmäßige Kontrollen des Gerätes in der Miet-
wohnung veranlassen müsse; er hat jedoch betont, dass die Anforderungen an
den Vermieter, den Zustand der Mietsache auch hinsichtlich mitvermieteter
technischer Einrichtungen laufend zu überprüfen, nicht überspannt werden dür-
fen (aaO, unter I 3).
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cc) Der Senat entscheidet die bislang offen gelassene Frage dahin, dass
dem Eigentümer bzw. Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssi-
cherungspflicht keine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und
Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt.
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(1) Die Verkehrssicherungspflicht umfasst diejenigen Maßnahmen, die
ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch
für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren.
Erforderlich ist daher, dass sich vorausschauend für ein sachkundiges Urteil die
nahe liegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können
(BGH, Urteil vom 3. Februar 2004 - VI ZR 95/03, NJW 2004, 1449, unter II 1, st.
Rspr.). Eine solche nahe liegende Gefahr ist bei ordnungsgemäß installierten
Leitungen und Anlagen im privaten Wohnbereich nicht ohne weiteres zu beja-
hen. Das Berufungsgericht ist deshalb zutreffend davon ausgegangen, dass es
im Allgemeinen ausreicht, an der Elektroinstallation auftretende Unregelmäßig-
keiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich durch einen Fachmann
abstellen zu lassen. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt diese Wür-
digung nicht deshalb gegen Erfahrungssätze, weil elektrische Installationen in
der Regel in der Wand verlegt werden und aus diesem Grund für den Mieter
nicht zugänglich sind. Dies schließt es nicht aus, dass Mängel durch den Ausfall
eines elektrischen Geräts, durch wiederholtes Auslösen der Sicherung oder
ähnliche Umstände zu Tage treten und alsbald behoben werden können. Dar-
auf, dass der Mieter der ihm gemäß § 536c Abs. 1 BGB obliegenden Verpflich-
tung nachkommt, einen sich im Laufe der Mietzeit zeigenden Mangel dem Ver-
mieter unverzüglich anzuzeigen, darf der Vermieter, wie das Berufungsgericht
zutreffend ausgeführt hat, regelmäßig vertrauen.
(2) Im Einzelfall mögen allerdings besondere Umstände wie z.B. unge-
wöhnliche oder wiederholte Störungen, insbesondere bei älteren Anlagen, An-
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lass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben,
sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzu-
führen; derartige Umstände hat das Berufungsgericht aber nicht festgestellt. Sie
ergeben sich auch nicht aus der von der Revision angeführten Besonderheit,
dass im Wohngebäude des Beklagten elf Einzimmer-Appartements und dem-
entsprechend viele Mieter bzw. Bewohner vorhanden sind.
(3) Eine andere Beurteilung ist - entgegen der Auffassung der Revision -
auch nicht deshalb geboten, weil die DIN VDE 0105 eine Überprüfung elektri-
scher Anlagen im vierjährigen Turnus vorsehen. Bei den DIN-Normen handelt
es nicht um Rechtsvorschriften, sondern um private technische Regelungen mit
Empfehlungscharakter (BGH, Urteil vom 14. Mai 1998 - VII ZR 184/97, NJW
1998, 2814, unter II 3 a). Es kann dahinstehen, ob die DIN VDE 0105 - wie die
Revisionserwiderung meint - überhaupt nur auf Starkstromanlagen außerhalb
von Wohnungen anwendbar sind. Für die hier zu beurteilende Frage, welche
Maßnahmen der Vermieter einer Wohnung im Hinblick auf die Erhaltung der
gefahrlosen Funktionsfähigkeit der Elektroinstallation ergreifen muss, sind sie
nicht maßgeblich.
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(4) Auch aus der von der Revision herangezogenen Rechtsprechung des
Senats zur Umlagefähigkeit von Kosten der Elektrorevision als Betriebskosten
(Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, Tz. 11
ff.) ergibt sich keine generelle rechtliche Verpflichtung des Vermieters von
Wohnraum, entsprechende Prüfungen turnusmäßig durchzuführen. Der Senat
hat damit lediglich entschieden, dass ein Vermieter, der sich im Interesse der
Verkehrssicherheit an den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossen-
schaften orientiert und die dort vorgesehenen Maßnahmen zur Schadensverhü-
tung ergreift, nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt und die ihm da-
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durch entstandenen Kosten für die Elektrorevision bei entsprechender Umlage-
vereinbarung auf den Mieter abwälzen kann.
Ball
Dr. Wolst
Hermanns
Dr. Milger
Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Nordhorn, Entscheidung vom 29.03.2007 - 3 C 179/07 -
LG Osnabrück, Entscheidung vom 08.08.2007 - 1 S 213/07 -