Urteil des BGH vom 19.12.2012

Leitsatzentscheidung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 152/12

Verkündet am:

19. Dezember 2012

Vorusso,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

nein

BGHR:

BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 536

a) Zu den Voraussetzungen einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung in Be-

zug auf die Mietsache (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. September 2009

- VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133).

b) Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, bestimmt sich der zum vertrags-

gemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsache nach der Verkehrsan-

schauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des

Grundsatzes von Treu und Glauben.

c) Eine vorübergehende erhöhte Verkehrslärmbelastung aufgrund von Straßenbau-

arbeiten stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie

sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung

berechtigenden Mangel der vermieteten Wohnung dar.

BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12 - LG Berlin

AG Berlin-Pankow/Weißensee

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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 19. Dezember 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und

Dr. Schneider

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65

des Landgerichts Berlin vom 17. April 2012 im Kostenpunkt und

insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt

worden ist.

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts

Pankow/Weißensee vom 22. März 2011 wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu

tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagten sind seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung der Kläge-

rin in Berlin. Das Mietshaus befindet sich in der S. , die zu Mietbeginn

keine unmittelbare Verbindung mit der davor liegenden P. S. hat-

te. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde der stadteinwärts fahrende Ver-

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kehr, den bis dahin die P. S. aufgenommen hatte, über die

S. geleitet, die zu diesem Zweck als Einbahnstraße und mit einem

direkten Zugang zur P. S. ausgestattet wurde. Der Grund für die

geänderte Verkehrsführung lag in (vorübergehenden) umfangreichen Straßen-

bauarbeiten auf der gesamten Länge der P. S. . Die Beklagten

minderten wegen der gestiegenen Lärmbelastung die Miete ab Oktober 2009.

Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung rückständi-

ger Miete von Oktober 2009 bis November 2010 in Höhe von insgesamt

1.386,19 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgege-

ben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche

Urteil abgeändert und die Verurteilung der Beklagten - unter Klageabweisung

im Übrigen - auf

553,22 € nebst Zinsen ermäßigt. Mit der vom Berufungsgericht

zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsge-

richtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-

sentlichen ausgeführt:

Die von den Beklagten zu zahlende Miete sei ab 1. Dezember 2009 ge-

mäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB um 10 % gemindert, weil die Lärmbelästigung

durch die umgeleiteten Verkehrsströme erheblich über dem bei Vertragsschluss

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stillschweigend vereinbarten Zustand liege. Für die Monate Oktober und No-

vember 2009 stehe den Beklagten dagegen kein Recht auf Minderung zu.

Zwar sei es anerkannt, dass Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen

Gebrauchs durch Baulärm, auch von Straßenbaustellen, zu einer Mietminde-

rung führen könnten. Die Kammer halte es jedoch in Anlehnung an vorange-

gangene Instanzrechtsprechung (AG Fürth, WuM 2007, 317; AG Frankfurt/

Oder, ZMR 2003, 268) für angemessen, mittelbare Beeinträchtigungen durch

hoheitliche Straßenbaumaßnahmen - wie hier die erhöhte Lärmbelastung auf-

grund der temporären Umleitung von Verkehrsströmen - grundsätzlich als das

allgemeine Lebensrisiko eines jeden Bürgers einzuordnen, dessen Folgen ihn

nicht zur Minderung der Miete berechtigten. Dies finde jedoch dort seine Gren-

ze, wo die Beeinträchtigungen den zeitlichen Umfang dessen überschritten,

womit ein Mieter als allgemeines Lebensrisiko rechnen müsse. Diese Grenze

sei bei straßenbaubedingten Lärmbelästigungen nach Ablauf von sechs Mona-

ten ab Beginn der erhöhten Lärmbelastung zu ziehen.

II.

Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung

nicht in allen Punkten stand. Den Beklagten steht entgegen der Auffassung des

Berufungsgerichts hinsichtlich des gesamten streitgegenständlichen Zeitraums

kein Recht auf Minderung der vereinbarten Miete zu.

1. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes

gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen

Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt

oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit ent-

steht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand

der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertrag-

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lich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffen-

heitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien (Senatsurteile vom 23. Septem-

ber 2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR

131/08, NJW 2009, 2442 Rn. 9; vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW

2005, 218 unter II 1), die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getrof-

fen werden können (Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08,

aaO Rn. 14; Senatsbeschluss vom 2. November 2006 - VIII ZR 52/05, WuM

2005, 774 Rn. 2). Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können da-

bei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwir-

ken (sog. Umweltfehler; vgl. zu diesem Begriff: MünchKommBGB/Häublein,

6. Aufl., § 536 Rn. 14 f.; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 536 Rn. 29a;

Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 536 Rn. 26 ff.; Soergel/

Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 536 Rn. 8 ff.), wie etwa Immissionen, denen die

Mietsache ausgesetzt ist (vgl. Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR

300/08, aaO Rn. 12 ff:, BGH, Urteil vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03,

NJW 2006, 899 Rn. 19). Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsa-

che fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter

Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von

Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl.

Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO; BGH, Urteil vom

10. Mai 2006 - XII ZR 23/04, NZM 2006, 582 Rn. 10).

2. Ausgehend von diesen rechtlichen Vorgaben begegnet die Auffassung

des Berufungsgerichts, die gegenüber dem Zustand bei Vertragsschluss in der

Wohnung vernehmbare erhöhte Lärmbelastung stelle jedenfalls ab dem siebten

Monat seit dem Entstehen der erhöhten Lärmwerte einen zur Minderung be-

rechtigenden Mangel der Mietsache dar, durchgreifenden Bedenken.

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a) Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die vom Berufungsgericht

nicht näher begründete Annahme, die Parteien hätten bei Abschluss des Miet-

vertrages hinsichtlich zukünftiger, von Dritten verursachter Lärmbelästigungen

den zur Zeit des Vertragsschlusses bestehenden Zustand für die gesamte Dau-

er des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrags als unverändert be-

stehend bleibend "stillschweigend vereinbart". Auch eine konkludente Vereinba-

rung setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Für die Annah-

me einer solchen Willensübereinstimmung bezüglich eines sogenannten Um-

weltfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss ei-

nen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand - wie hier den in der

Wohnung zu vernehmenden Straßenlärm - in einer für ihn vorteilhaften Weise

wahrnimmt (etwa: "ruhige Lage") und er sich (möglicherweise auch) wegen die-

ses Umstands dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent ge-

schlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur,

wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu be-

stimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der

Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über

die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriteri-

um für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermie-

ter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für

die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht,

wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Ver-

mieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (vgl. Senatsurteil vom

23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO Rn. 14). Die Voraussetzungen, unter

denen hiernach eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung angenommen

werden kann, ergeben sich weder aus den vom Berufungsgericht getroffenen

Feststellungen noch aus den sonstigen Umständen.

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b) Auch die Bestimmung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigne-

ten Zustands nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des ver-

einbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242

BGB) führt nicht dazu, dass in der durch die straßenbaubedingte Umleitung des

Verkehrs verursachten erhöhten Lärmbelastung ein Mangel zu sehen wäre, der

die Beklagten in dem streitgegenständlichen Zeitraum zur Minderung berechtig-

te.

Nach den tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Be-

rufungsgericht in seinem Urteil Bezug nimmt, stellen die von den Beklagten

vorgetragenen (gegenüber den Verhältnissen bei Vertragsschluss erhöhten)

Lärmwerte, ausgehend von der im Berliner Mietspiegel 2009 aufgestellten

Grenze der Verkehrslärmbelastung, keine hohe Belastung dar. Unter Berück-

sichtigung dessen, dass sich die vermietete Wohnung in der Berliner Innenstadt

befindet, mithin in einer Lage, bei der jederzeit mit Straßenbauarbeiten größe-

ren Umfangs und längerer Dauer zu rechnen ist, haben die Beklagten diese

(erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise hinzunehmen. Davon ist im Ansatz

auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen. Für seine Annahme, die

vereinbarte Miete sei ab dem siebten Monat nach Eintreten der erhöhten Lärm-

belastung gemindert, ist ein sachlicher Grund nicht erkennbar. Denn eine

vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stellt unabhängig von ihrer zeitlichen

Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich - wie hier - innerhalb der in Berliner Innen-

stadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Man-

gel dar.

III.

Nach alledem kann das Berufungsurteil, soweit die Klage abgewiesen

worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562

Abs. 1 ZPO). Da weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu treffen sind und

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der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst

zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des die

Klage im vollen Umfang zusprechenden amtsgerichtlichen Urteils durch Zu-

rückweisung der Berufung.

Ball

Richter am BGH Dr. Frellesen

Dr. Hessel

ist dienstunfähig erkrankt und

daher gehindert zu unter-

schreiben.

Ball

Karlsruhe, den 16.01.2013

Dr. Achilles

Dr. Schneider

Vorinstanzen:

AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 22.03.2011 - 8 C 413/10 -

LG Berlin, Entscheidung vom 17.04.2012 - 65 S 181/11 -