Urteil des AG Spandau vom 24.06.2007
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Gericht:
AG Spandau
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3b C 715/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 280 BGB, § 281 BGB
Wohnraummiete: Schadenersatzanspruch gegen den Mieter
wegen des Anbohrens von Kunststofffenstern
Tenor
1. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 3.588,85 Euro
nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Juni
2006
sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 207,93 Euro nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Juni 2007 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 58 % und die Beklagten als
Gesamtschuldner 42 % zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages
vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 9. September 2002 an die
Beklagten eine in Berlin. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (Anlage K 1)
Bezug genommen. Das Mietverhältnis endete zum 30. April 2006.
Die Klägerin trägt vor, dass sich die Wohnung bei der Rückgabe in einem nicht
vertragsgemäßen Zustand befunden habe:
Kinderzimmer:
27 bis 30 Löcher eingebracht worden. Die Innentür sei am oberen Falz unfachmännisch
nachgearbeitet, so dass das Deckfurnier gesplittert sei. Die Tür sei auszubessern und zu
lackieren, ggf. auszutauschen. Alle Wände hätten keinen deckenden Anstrich erhalten.
Die Wände seien daher neu, deckend zu weißen.
Wohnzimmer:
worden. Die Innentür weise Beschädigungen in Form von Lackabsplitterungen auf. Diese
Stellen seien zu spachteln und die Tür zu lackieren. Der Anstrich der Wände und Decken
sei nicht deckend. Diese seien daher neu, deckend zu weißen.
Schlafzimmer:
in den Fensterflügeln versehen. Wand und Decke seien nicht deckend gestrichen.
Küche:
aufgewiesen. Fliesenlöcher seien nicht geschlossen, Handtuchhalter nicht entfernt
worden. Wände und Decke seien nicht deckend gestrichen, Wand und Bodenfliesen
verschmutzt. Die Wände seien neu, deckend zu weißen, Fliesenlöcher und
Handtuchhalter zu entfernen, Wand und Bodenfliesen zu reinigen.
Bad:
Wandfliesen seien durch viele Lochbohrungen beschädigt die Löcher nicht geschlossen.
Die defekten Fliesen seien zu erneuern, die Decke mit einem deckenden Anstrich zu
versehen. Die Duschabtrennung sei mit Schimmel behaftet und bedürfe einer
gründlichen Reinigung. Wände und Boden seien ebenfalls zu reinigen. Die Tür sei vergilbt
und müsse lackiert werden.
Kammer:
Wände und Decke sei nicht deckend. Diese seien neu, deckend zu weißen.
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Flur:
beidseitigen Klebebandes des aufgebrachten Teppichbodens zu beseitigen. An den
Wänden seien einige Stellen auszubessern.
Sämtliche Heizungsrohre in der Wohnung würden starke Lackbeschädigungen aufweisen
und seien weiß deckend zu lackieren.
Unter Bezugnahme auf zwei Angebote der Fa. vom 2. Juni 2006 (Anlage K 3 und K 4)
begehrt die Klägerin Schadensersatz in Höhe von 5.023,01 Euro (Malerarbeiten an
Wand- und Deckenflächen, Lackierarbeiten an den Türen und Zargen sowie
Instandsetzung der Holzfenster, Fliesenarbeiten im Bad, Reinigungsarbeiten) sowie in
Höhe von 3.151,00 Euro für den Austausch der beschädigten Kunststofffenster in Bad,
Küche und Schlafzimmer, ferner außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von
361,75 Euro.
Klageerweiternd macht die Klägerin eine Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung
vom 2. März 2007 (Anlage K 7) für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. April 2006 in
Höhe von 277,44 Euro geltend.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie 8.174,01 Euro Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.06.2006
sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 361,75 Euro nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.06.2006 zu zahlen
um im Wege der Klageerweiterung die Beklagten zu verurteilen, als
Gesamtschuldner an sie 277,44 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über
dem Basiszinssatz seit dem 01.04.2007 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie meinen, nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen zu
sein, da die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag unwirksam seien. Die Schäden an
den Türen seien bereits bei Mietvertragsbeginn vorhanden gewesen. Die Wohnung habe
im Kinderzimmer, im Bereich des Fensters, im Wohnzimmer im Bereich der Balkontür,
im Schlafzimmer an der gesamten rechten Außenwand, in der Küche an der rechten
Außenwand neben dem Fenster, im Bad im Bereich der Badewanne sowie in der
Kammer erhebliche Schimmelschäden aufgewiesen. Die Löcher in den Fensterrahmen
seien bereits beim Einzug vorhanden gewesen. Ein Austausch der Kunststofffenster sei
nicht erforderlich. Das Holzfenster im Wohnzimmer sei undicht und der Rahmen verfault.
Die Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung sei nicht geschuldet, da beim Auszug
eine Zwischenablesung erfolgt sei.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen und. Wegen des
Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 26. Januar 2007 Bezug
genommen. Ferner ist ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing.
eingeholt worden. Auf den Inhalt des Gutachtens vom 12. Juli 2007 sowie die
Erläuterungen des Sachverständigen in seiner Anhörung vom 5. September 2007 wird
ebenfalls verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in Höhe von 3.588,85 Euro begründet.
Der zuerkannte Betrag setzt sich wie folgt zusammen:
Für die einzelnen Forderungen gilt das Folgende:
zu a):
Beschädigung der Kunststofffenster durch Bohrungen. Nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Bohrlöcher an den
Holz- und Kunststofffenstern während der Mietzeit der Beklagten entstanden sind. Dass
diese Bohrlöcher bei der Beendigung des Mietverhältnisses vorhanden waren, steht
außer Streit. Der Zeuge ... hat den Zustand der Fenster ohne Bohrlöcher bei Beginn des
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außer Streit. Der Zeuge ... hat den Zustand der Fenster ohne Bohrlöcher bei Beginn des
Mietverhältnisses glaubhaft bekundet, ferner die Äußerungen des Beklagten bei der
Abnahme der Wohnung. Die Äußerungen des Zeugen waren in sich stimmig und wirkten
objektiv, auch wenn er als Verwalter grundsätzlich kein neutraler Zeuge war. Bestätigt
wurden diese Angaben mittelbar auch durch den Beklagten, der bei der
Beweisaufnahme eingeräumt hat, dass von ihm an den Kunststofffenstern Rollos
angebracht wurden. Dass hierfür bereits vorhandene Löcher passgenau verwendet
werden konnten, erscheint wenig plausibel.
Die Angaben des Zeugen sind nicht durch die Aussage des Zeugen widerlegt worden,
der zugestanden hat, dass er sich die Fenster beim Einzug nicht näher angesehen hat.
Das Anbohren der Kunststofffenster ohne Einwilligung des Vermieters stellt eine
Pflichtverletzung dar. Auch für einen Laien ist klar, dass die Substanz der Fenster
hierdurch beschädigt wird und die Bohrlöcher beim Auszug nicht ohne weiteres
verschlossen werden können. Der Sachverständige hat insoweit überzeugend
dargestellt, dass ein Verschließen durch ein Kunststoffgranulat im Schweißverfahren und
anschließendem Schleifen zwar möglich ist, hierdurch aber eine nachhaltige Reparatur
im Hinblick auf Verfärbungen nicht erreicht wird. Zu Recht macht die Klägerin deshalb als
Schaden die Kosten für einen Austausch der Fenster geltend.
Das Gericht folgt der Klägerin auch hinsichtlich der Schadensberechnung, die unter
Bezugnahme auf das Angebot der Fa. -Bauelemente konkret dargetan wurde. Der
Sachverständige hat zwar in seinem Gutachten zunächst nur Reparaturkosten in Höhe
von ca. 600,00 Euro geschätzt, wobei er davon ausging, dass nur die Fensterflügel neu
eingebaut werden müssen und Blendrahmen und Verglasung wiederverwendbar sind. In
seiner Anhörung vom 5. September 2007 hat er aber ergänzend ausgeführt, dass
dieses Verfahren voraussetzt, dass die Profile tatsächlich noch verfügbar sind. Auf das
von ihm geschilderte Verfahren, wie diese Frage zu klären sei (mit erheblichem
Kostenaufwand!), wie eine Nachfertigung gegebenenfalls zu erfolgen habe, muß sich die
Klägerin im Rahmen einer Schadensminderungspflicht aber nicht einlassen, sondern
kann zu Recht einen Komplettaustausch geltend machen. Die von ihr zugrunde gelegten
Kosten hat der Sachverständige als im Kostenrahmen liegend bewertet, so dass das
Gericht keine Bedenken hatte, die veranschlagten Kosten gemäß § 287 ZPO als
Schaden anzusehen. Der Sachverständige wirkte in jeder Hinsicht sicher und kompetent.
Seine Ausführungen setzten sich nicht in Widerspruch zu dem Gutachten, er hat
vielmehr ergänzend auch zu notwendigen Anschlussarbeiten Stellung genommen und
auf die Probleme eines nur teilweisen Austausches hingewiesen.
Die Klägerin muss sich keinen Abzug "neu für alt" entgegenhalten lassen. Auch wenn die
Angaben zum Alter der Fenster divergieren, unterliegen die Kunststofffenster keinem
gravierenden Verschleiß.
Zu b):
verwiesen werden. Die Schadenshöhe von 437,85 Euro ergibt sich aus dem Angebot der
Fa. ... vom 2. Juni 2006. Die dort zur Reparatur beschriebenen Arbeiten sind
nachvollziehbar, der Kostenrahmen erscheint ebenfalls angemessen. Die Behauptung
der Beklagten, die Holzfenster seien ohnehin defekt gewesen, war zu pauschal als dass
hierüber Beweis zu erheben war.
Im Übrigen ist die Klage unbegründet.
Weitergehende Schadensersatzforderungen aus den §§ 280, 281 BGB stehen der
Klägerin nicht zu. ..., die sich auf Malerarbeiten beziehen (mit Ausnahme der
ausgeurteilten Pos. Holzfenster) sind unbegründet, da die Beklagten nicht zur
Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. Zu Recht weisen sie darauf
hin, dass die entsprechende Verpflichtung aus § 12 des Mietvertrages aus mehreren
Gründen unwirksam ist, abgesehen davon, dass die Fristen aus § 12 Nr. 4 bei
Beendigung des Mietverhältnisses ... überwiegend ohnehin noch nicht abgelaufen waren
und die Quotenklausel in Ziffer 5 aufgrund des starren Fristenplans ebenfalls unwirksam
ist (BGH NJW 2006, 3778).
Die Unwirksamkeit der formularmäßigen Schönheitsreparaturenklausel ergibt sich aus
mehreren Gründen. Ob § 12 Nr. 4, wie die Beklagten meinen, einen starren Fristenplan
enthält und schon deshalb unwirksam ist, kann letztlich offen bleiben. Die Klausel ist
jedenfalls deshalb unwirksam, weil sie nicht erkennen läßt, ab wann diese Fristen laufen.
Wie sich aus § 12 Nr. 2 ergibt, verzichtet der Mieter auf die Durchführung einer
Anfangsrenovierung (durch den Vermieter). Die Fristen des § 12 Nr. 4 laufen daher nicht
zwingend ab Beginn des Mietverhältnisses, sondern es ist denkbar, dass der Mieter
schon unmittelbar nach Abschluss des Vertrages zur Durchführung von
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schon unmittelbar nach Abschluss des Vertrages zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen verpflichtet wäre. Dies stellt eine unangemessene
Benachteiligung gemäß § 307 BGB dar (vgl. BGH GE 1998, 1146). Darüber hinaus ist in §
18 Nr. 1 geregelt, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache in
einem vertragsgemäß renoviertem Zustand zurückzugeben hat. Auch diese Klausel
führt zur Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen, da der Mieter
danach unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und vom Zustand der
Mietsache in jedem Fall zur Ausführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet wäre (vgl.
BGH GE 2003, 1153, 1154).
Die Klägerin kann sich auch nicht auf eine unsachgemäße Renovierung der Mietsache
berufen. Selbst wenn die Beklagten die Wohnung nicht fachgerecht renoviert haben
sollten, fehlt es insoweit jedenfalls an einem Schaden. Es ist nämlich nicht dargetan,
dass hierdurch zusätzliche Renovierungsarbeiten erforderlich geworden sind, die nicht
ohnehin vom Vermieter zu veranlassen gewesen wären (vgl. Schmidt-Futterer,
Mietrecht, 9. Aufl., Rdnr. 337 zu § 538 BGB).
Hinsichtlich der von der Klägerin behaupteten Beschädigungen an den Türen hat die
Beweisaufnahme kein eindeutiges Ergebnis gebracht. Ob diese Beschädigungen den
Beklagten zuzurechnen sind, kann aber letztlich offen bleiben. Auf den von der Klägerin
eingereichten Fotos ist eine deutliche Vergilbung des Anstrichs zu erkennen, so dass die
in dem Angebot aufgeführten Arbeiten ohnehin fällig waren. Ein Schaden besteht
insoweit auch nicht.
Die Beklagten sind nicht zum Ersatz von Badfliesen verpflichtet. Die Bohrlöcher stellen
keine Pflichtverletzung dar, sondern zählen zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne
von § 538 BGB. Die Klägerin kann nicht allein auf die Summe der Löcher abstellen. Auf
den eingereichten Lichtbildern ist ein übermäßiges Anbohren der Fliesen nicht
erkennbar, vielmehr sind die Löcher überwiegend auf den Fugen angebracht worden.
Soweit die Fliesen direkt angebohrt wurden, sind übliche Einrichtungsgegenstände des
Bades angebracht worden. Dass diese Befestigungen nicht nur auf Fugen erfolgen
können, ergibt sich zwangsläufig aus den Abmessungen der Objekte. Sicherlich zu Recht
hält die Klägerin den Beklagten vor, dass sie die Bohrlöcher hätten verschließen müssen.
Ein aus dieser Pflichtverletzung resultierender Schaden ist aber nicht dargetan.
Ob die Beklagten Reinigungsarbeiten schuldeten, kann letztlich auch unentschieden
bleiben. Die entsprechende Position im Angebot läßt die im einzelnen erforderlichen
Arbeiten nicht erkennen. Die Höhe der Position ist ohne nähere Erläuterungen nicht
nachvollziehbar und erscheint unangemessen, sofern bloße Wischarbeiten notwendig
sind.
Die Heizkostennachforderung für den Zeitraum bis zum 30. April 2006 steht der Klägerin
nicht zu. Im Hinblick auf den Nutzerwechsel innerhalb des Abrechnungsjahres 2006
konnte die Klägerin zwar grundsätzlich nach § 9 b HeizkostenV nach der
Gradtagszahlen-Methode abrechnen. Dessen ungeachtet muß aber vom Vermieter eine
Zwischenablesung nach § 9 b Abs. 1 vorgenommen werden. Die Beklagten haben
konkret die Abrechnungswerte zum Ende des Mietverhältnisses ermittelt und die
geringeren Werte der Abrechnung entgegengehalten. Angesichts dieses beachtlichen
Einwandes hätte die Klägerin konkret und unter Beweisantritt vortragen müssen, wann
die Abrechnungsgesellschaft die von ihr festgestellten Verbrauchswerte ermittelt hat.
Die Ableseprotokolle belegen dies nicht, sondern geben das gesamte Jahr als
Ablesezeitraum an, was die Behauptung der Beklagten stützt, dass die Werte erst am
Ende des Abrechnungsjahres ermittelt wurden.
Der zuerkannte Zinsanspruch ist aus den §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB
begründet. Der Verzugsbeginn ergibt sich aus dem Mahnschreiben vom 14. Juni 2006.
Die vorgerichtlichen Anwaltsgebühren stehen der Klägerin ebenfalls als Verzugsschaden
zu. Die Höhe ergibt sich aus den §§ 13, 14 RVG i. V. m. Nr. 2400, 7002, 7008 VV RVG,
wobei der Gegenstandswert nur in Höhe der berechtigten Forderungen zu bemessen
war.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO; die über die vorläufige
Vollstreckbarkeit aus § 709 S. 1 ZPO.
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